Hitelből építkezünk – mire számítsunk?

2023.10.17

A lakásvásárlási hitel talán a hitelek legegyszerűbb formája, ám az „egyszerű” jelző ebben az esetben is enyhe túlzás… A dolgot tovább bonyolítja, ha építkezéshez igényelnénk a kölcsönt, és még tovább, ha ehhez még támogatást is igényelnénk. Gergely Péter, a BiztosDöntés.hu pénzügyi szakértője segít eligazodni a részletekben.

Miért bonyolultabb az építési hitel, mint a lakáshitel?

A lakáshitel lényege, hogy a bank pénzt ad egy lakás vagy ház megvásárlására, és ezért cserébe mi felajánljuk a lakást a hitel mögé biztosítékként. Ez egy klasszikus jelzáloghitel.

Az ingatlanfedezet fontos, hiszen a bank több tízmillió forintot bocsát a rendelkezésünkre, ami számára kockázatot jelent. Ráadásul a futamidő is hosszú, akár 20-25 év is lehet, és addig rengeteg dolog történhet. Vajon mindig lesz stabil állásunk és jó jövedelmünk? Hogyan alakul a családi életünk, elválunk vagy bővül a családunk? Sok a bizonytalanság, amelyet egy megfelelő értékű ingatlan a bank számára csökkenteni tud. Ezért is van az, hogy a lakáshitelek kamata minden más hitelfajtánál alacsonyabb.

Építési hitelnél viszont még nem létezik a házunk, hiszen csak most kezdjük az építkezést. A bank pénzéből nem egy ingatlant szeretnénk megvásárolni, hanem az építőanyagot és a munkát.

A hitelben pedig nem lehet fedezet egy olyan ingatlan, ami még csak papíron van meg.

Ezt dilemmát a bank úgy küszöböli ki, hogy szakaszosan folyósít az épület készültségi fokának függvényében.

Hogyan néz ki egy építésihitel-konstrukció?

A bank a telek megszerzésére nem ad hitelt, azt nekünk kell megvennünk. Ha már megvan a telek, akkor jöhet az építkezés, és itt lép be a bank a képbe. De hogyan határozzák meg, hogy mennyi hitelt vehetünk fel? Ez két dologtól függ: a jövedelmünk nagysága megmondja, hogy legfeljebb mekkora törlesztőrészletet vállalhatunk, de az is számít, hogy a fedezet piaci értékének legfeljebb 80 százaléka lehet az építési hitel összege. A bank ezért megpróbálja megbecsülni, hogy mennyit ér majd a házunk, ha elkészül.

Ez az összeg lesz a hitel fedezete. „A bank tehát a számításkor azt az értéket veszi alapul, amennyit a ház akkor ér majd, amikor elkészül” – magyarázza Gergely Péter. – „Így tehát magasabb összeget is kaphatunk annál, amit az ingatlan érne, ha ma állna.”

Mivel azonban a fedezet még nem létezik, a bank nem folyósít egyösszegben. Az építkezést szakaszokra bontja. Az egyes szakaszok végére a háznak el kell érnie egy bizonyos, előre meghatározott készültségi fokot. Ezt értékbecslő ellenőrzi minden szakasz végén. Így a hitel mögött egyre növekvő értékű fedezet van.

Amikor elértük az adott készültségi fokot, a bank akkor folyósítja a következő részt a hitelből. Általában 2-4 szakaszra osztják a folyósítást.

Önerőre is szükségünk lesz

Az építési hitelhez – mint ahogy a lakásvásárlási hitelhez is – önerő szükséges. Az önerő a teljes építési költségnek legalább a 20 százaléka. Ezt mi adjuk az építkezéshez, a többit pedig a bank.

A bank akkor folyósítja a hitel első részletét, amikor az önerőt már felhasználtuk.

Az önerő tehát itt nem készpénz. Ha szeretnénk növelni az önerőt, akkor van lehetőségünk pótfedezetet is bevonni.

„Ha jogosultak vagyunk állami támogatásra, akkor az is növelheti az önerőnket, sőt, a Babaváró hitel egy része, vagy akár egésze is lehet önerő” – teszi hozzá a szakértő.

Támogatások az építkezéshez

Új lakás vagy ház építéséhez idén még változatlan formában elérhető a CSOK támogatás és legalább 2 gyermek esetén a CSOK hitel is. A támogatás összege építésre 2 gyermek esetén 2,6 millió forint, 3 gyermek esetén pedig 10 millió forint. Ezt nem kell visszafizetnünk. A CSOK hitel összege 2 gyermeknél 10 millió, 3 gyermeknél pedig 15 millió forint lehet, amelyet rendkívül kedvező, 3 százalékos kamat mellett igényelhetünk 25 éves futamidőre.

„Ha a támogatást és a hitelt városban, illetve nem preferált kistelepülésen használnánk fel, akkor érdemes sietni, hiszen a támogatás ezen formája 2024-től megszűnik” – hívja fel a figyelmet Gergely Péter. – „A támogatás és hitel összege építésre preferált kistelepüléseken jövőre is igényelhető lesz, változatlan összegben.”

„Azt is érdemes figyelembe venni, hogy a CSOK-kal más kedvezmények is együtt járnak. Visszaigényelhetjük ugyanis az építkezés 5 százalékos áfáját, és nem kell illetéket fizetnünk” – teszi hozzá a szakértő.

Figyeljünk arra, hogy az építési hitel igénylése önmagában is időigényes folyamat, de a támogatás és támogatott hitel tovább nyújthatja. Az igényléshez szükséges igazolások és nyilatkozatok beszerzése ugyanis időbe telik.

Hogyan fogunk törleszteni?

Az építési hitelt a bank tehát nem egyszerre folyósítja nekünk, törleszteni azonban csak a már folyósított hitelt kell. Ahogy a bank rendelkezésünkre bocsátotta a hitel egy részét, a következő hónapban ezt a tartozásunkat el kell kezdeni törleszteni. 

A bank azonban előre meghatározott hitelösszegre szerződik velünk, amelyet számunkra elkülönít. A még nem folyósított összeget rendelkezésre tartja, amely után rendelkezésre tartási jutalékot kell fizetnünk. Ahogy a bank egyre több hitelt utal ki nekünk, a rendelkezésre tartott összeg – és vele együtt a jutalék is – úgy csökken. 

Valójában ezzel a törlesztési móddal jobban járunk, mint az egyösszegű utalással, hiszen a rendelkezésre tartási jutalék kisebb, mint a hitelkamat.

A rendelkezésre tartásnak határideje is van, az építkezésre tehát egy előre megszabott idő áll rendelkezésünkre. Ez általában 2 év.

A bank a hitel utolsó részletét akkor folyósítja, amikor a kész házunkra megkaptuk a használatbavételi engedélyt. A földhivatal bejegyzi a nevünkre az ingatlant, a bank nevére pedig a zálogjogot. Innentől kezdve nincs más dolgunk, mint törleszteni a hitelt.

Gergely Péter
biztosdontes.hu