Lakásvásárlás tervezőasztalról – mire figyeljünk?

2023.04.02

A jelenlegi nehéz gazdasági helyzet nem hagyta érintetlenül az ingatlanpiacot sem. Vannak, akik kivárnak most a lakásvásárlással, de új lakásokat még mindig sokan keresnek. Attól, hogy egy lakás új, még vannak veszélyei a vásárlásnak. Mik ezek, és mit tehetünk, ha a vásárláshoz hitelt vennénk fel?

Hogyan vehetünk új lakást?

Először is érdemes tisztázni, hogy mikor számít egy lakás új lakásnak. Talán kézenfekvőnek tűnik a válasz, de ez mégsem teljesen igaz, mert a hétköznapi és a jogszabályi értelmezés eltér egymástól.

Fontos kritériuma az új lakásnak, hogy annak mi legyünk az első magánszemély tulajdonosa.

A lakást tehát egy ingatlanfejlesztő vagy beruházó cég építteti, és a tulajdoni lapon mi leszünk az első természetes személy, akinek a nevére kerül az ingatlan.

A hitelek és támogatások szempontjából az számít új lakásnak, amelyre a használatbavételi engedélyt még nem adták ki, vagy kiadták, de az első rendeltetésszerű használat még nem történt meg. Ha pedig megtörtént, akkor a használatbavétel kiadása és az ingatlan eladása között még nem telt el 2 év.

Az új lakás vásárlásának több előnye is van. A lakásban még senki nem lakott előttünk, így kevesebb rejtett hibával számolhatunk. Semmi sincs még benne elöregedve, elhasználódva, és nem kell a vezetékeket sem újakra cserélnünk.

Ráadásul ha a lakás még nincs kész, akkor adott esetben beleszólhatunk például, hogy milyenek legyenek a szaniterek vagy a burkolat, és kisebb módosításokat is kérhetünk. A lakás tehát nagyobb eséllyel lesz olyan, amilyet mi szeretnénk.

Az új lakás épp ezért drágább, mint a használt. A vételár akkor lehet olcsóbb, ha a lakást nem kulcsrakész állapotban vásároljuk meg, hanem még mielőtt elkészülne.

Akár akkor is vásárolhatunk, amikor még el sem kezdődtek az építési munkák. Ezt hívják „tervezőasztalról való vásárlásnak”.

A tervezőasztalról vásárolt lakások ára alacsonyabb, mint a kész újépítésű lakásoké, viszont finanszírozási oldalról több lehet velük a probléma. Ezekre ugyanis nehezebb lakáshitelt felvenni.

Milyen problémák fordulhatnak elő?

A lakások egy részét tehát már az építés előtt le lehet kötni. Így azonban akár 1-1,5 évet is várnunk kell, amíg az ingatlanunkat birtokba vehetjük, ez pedig több kockázatot is rejt.

Már az is nehézséget okozhat, hogy a lakás árát általában több részletben kell befizetni, még az építkezés alatt. Így tehát

a pénzünk benne áll az ingatlanban, miközben a lakhatásunkról is gondoskodnunk kell.

Itt nem egy néhány hetes felújításról van szó, hanem hosszú hónapokról.

Másrészt amennyire tudjuk, érdemes ellenőriznünk az építtető céget. Igyekezzünk megbízható vállalkozástól vásárolni, amelyiknek megnézhetjük a korábbi munkáit. Így a várható minőségről is képet kaphatunk, és kevesebb az esély arra, hogy menet közben problémája adódik a kivitelezőnek az építkezés finanszírozásával.

De hogyan vásárolhatunk hitelből?

Vásárlás tervezőasztalról piaci hitellel

A lakáshitelt a bank fedezet mellett nyújtja. Új lakás vásárlása esetén ezzel az a probléma, hogy a fedezet egy olyan lakás lenne, amelyik egyelőre még csak a tervezőasztalon létezik. A bank pedig nem tud elfogadni egy még nem létező ingatlant fedezetként, hisz arra nem jegyezhet be zálogjogot. Milyen lehetőségeink vannak ilyenkor?

Ha van rá lehetőségünk, a hitel mögé bevonhatunk egy másik ingatlant. Ez lehet a saját meglévő, tehermentes ingatlanunk, de a bankok többsége egy közeli hozzátartozónk lakását is elfogadja, amennyiben ő hozzájárul ahhoz, hogy zálogkötelezettként a hitelben szerepeljen.

Emellé pótfedezetet is felajánlhatunk, ami általában egy kisebb értékű ingatlan, így jobb feltételek mellett kaphatunk hitelt.

Ha nincs meglévő ingatlanunk, akkor is van megoldás.

Kaphatunk hitelt tulajdonjog-fenntartással. Ez biztosítja a vevő számára, hogy az eladó ne adhassa el a lakást másnak akkor sem, ha a vevő a vételárat egy későbbi időpontban fizeti ki. A vevő neve rákerül az ingatlan tulajdoni lapjára, így az eladó már nem rendelkezik annak a tulajdonjogával, de tulajdonosként csak a teljes vételár kifizetése után jegyzi be.

A másik lehetőség a tulajdonjog bejegyzésének függőben tartása. Ez a tulajdonjog-fenntartással történő vásárláshoz hasonló eljárás, de itt maximálva van a várakozási idő. A földhivatalhoz benyújtunk egy kérelmet, hogy a vevőt jegyezze be tulajdonosként, ugyanakkor kérjük, hogy a bejegyzést késleltesse legfeljebb 6 hónapig. Így ez alatt az időszak alatt semmi mást nem lehet bejegyezni a tulajdoni lapra.

Ebben az esetben 6 hónapunk van arra, hogy a vételárat kifizessük.

A bank új lakás vásárlása esetén több dokumentumot is kérhet. Ha a vásárlás tulajdonjog-fenntartással vagy függőben tartással történik, akkor biztosan fog kérni másolatot ennek a széljegyen történő bejegyzéséről. A hitel utolsó részletét a bank a használatbavételi engedély megszerzése, illetve a lakás albetétesítése után fogja utalni. 

Új építésű lakásra CSOK-ot is igényelhetünk

A családi otthonteremtési kedvezmény vagy CSOK nagyon népszerű a gyermeket nevelő családok körében. A támogatás mellé legalább 2 gyermek esetén kamattámogatott hitelt is kaphatunk, ez a CSOK-hitel. 2 gyermek mellett 10 millió, 3 gyermek mellett 15 millió forint hitelt kaphatunk mindössze 3%-os kamat mellett, 25 éves futamidőre.

A lakásárak és a hitelkamatok emelkedésével a kamattámogatott hitelek aránya is megnőtt a lakáscélra felvett hiteleken belül, hisz most talán még fontosabb, hogy olcsóbb hitelhez jussunk, ráadásul a magas kamat miatt piaci hitelből is kisebb összeget kaphatunk.

A CSOK támogatás maximuma 10 millió forint, amelyet akkor kaphatunk meg, ha legalább 3 gyermeket nevelünk vagy vállalunk, és a támogatást új építésű lakásra költjük. Így nem meglepő, hogy a nagycsaládosok 78%-a új lakást vásárol a támogatásból. A CSOK hitellel együtt így 25 millió forintot a lakás árából támogatásból és támogatott hitelből rakhatunk össze.

A Babaváró hitel ugyan nem lakáscélú kölcsön, hanem szabad felhasználású, de épp ezért lakáscélra is használható, és valóban sokan költik az új otthonukra. A Babaváró előnye, hogy részben vagy egészben önerőként is felhasználható egy lakáshitelhez. A Babaváró 10 millió forinttal szállhat be a lakásunk finanszírozásába.

A támogatások és kamattámogatott hitelek igénylésének számos feltétele van, ezekről érdemes előre tájékozódni.

A támogatásoknál szigorúbbak a feltételei az új lakások finanszírozásának. Érdemes előre érdeklődni a bankoknál, hogy milyen készültségi fázisban lévő új lakásra vehetünk fel támogatást. A jogszabály értelmében az adásvételi szerződés megkötése és a CSOK támogatás igénylése között legfeljebb 180 nap telhet el. 

Gergely Péter
biztosdontes.hu