Kevesen tudják: kötelező a villamos hálózat felülvizsgálata tulajdonosváltás és bérbeadás esetén

2021.12.17

2020 júliusától hatályos az a miniszteri rendelet, amely a lakások villamos berendezésén felülvizsgálatát írja elő bérbeadáskor és tulajdonosváltáskor. Erről a jogszabályi kötelezettségről nagyon kevesen tudnak, aminek valószínűleg az az oka, hogy nincs konkrét jogszabályi szankciója a tulajdonos mulasztásának – hívja fel a figyelmet az Epitesijog.hu portál cikke. A szerző hozzáteszi: egy jogszabályi kötelezettség ugyanakkor minden esetben polgári jogi felelősséget is keletkeztet, vagyis ha kár származik a felülvizsgálat elmulasztásából, akkor ezért akár felelősségre lehet vonni a mulasztót.

Az összekötő és felhasználói berendezésekről, valamint a potenciálisan robbanásveszélyes közegben működő villamos berendezésekről és védelmi rendszerekről szóló 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet 1. mellékletét képező Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzatban lehet megtalálni a kérdéses pontokat. A Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzat, és a kapcsolódó előírásokat az egyes műszaki szabályozási tárgyú miniszteri rendeletek jogharmonizációs és deregulációs célú módosításáról szóló 27/2020. (VII. 16.) ITM rendelet állapította meg. 

A használatbavételt követően időszakos villamos biztonsági felülvizsgálat elvégzéséről az üzemeltető legalább 6 évenként villamos biztonsági felülvizsgálat végzéséről köteles gondoskodni a lakóépületek villamos berendezésén – emlékeztet a fent említett cikk szerzője. E 6 évenkénti felülvizsgálat mellett a Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzat bizonyos jogügyletekhez kapcsolódó felülvizsgálatot is előír. A lakóépületekben lévő lakások villamos berendezésén felülvizsgálatot kell végezni a lakások bérbeadáskor és tulajdonosváltáskor [40/2017. (XII. 4.) NGM rend. 1. melléklet 1.13.2. pont f) pont]. Tehát nemcsak az értékesítéshez, hanem általában a tulajdonváltáshoz kapcsolódik a kötelezettség, vagyis például az ajándékozási vagy tartási szerződés esetében is el kell ezt végeztetni.

Mikor nem szükséges felülvizsgálat? 

Se a 6 évenkénti, se a jogügylet előtti villamos biztonsági felülvizsgálatra nincs szükség a lakóépületekben lévő lakások villamos berendezések tekintetében, ha a következő két feltétel együttesen teljesül:
a) fázisonként 32 A-nél nem nagyobb névleges áramerősségű túláramvédelem van, és
b) 30 mA-nél nem nagyobb érzékenységű áram-védőkapcsolóval védettek a felhasználói berendezések [40/2017. (XII. 4.) NGM rend. 1. melléklet 1.13.3. pont].

Az Epitesijog.hu szerzője itt a Villanyszerelők Lapjának cikkére hivatkozik, melyből kiderül, hogy a fogyasztásmérő melletti kismegszakítón feltüntetett névleges áramot kell ellenőrizni ahhoz, hogy megtudjuk, a kivételek közé tartozik-e az adott lakás.

Ha van áram-védőkapcsoló, akkor viszonylag új hálózatról beszélünk, amely minden bizonnyal megfelel a kor követelményeinek

– legalábbis annak létesítésekor megfelelt. Ide tartoznak valószínűleg az utóbbi 5-10 évben létesített lakások. Egyébként egy dátum (hogy mikor épült a ház) vagy a mérőóra melletti kismegszakító névleges árama sem adhat teljes bizonyosságot, hiszen nem ez fogja eldönteni, hogy kell-e villamos felülvizsgálat. Az elmúlt évtizedekben egy egykor szabványosan kivitelezett ingatlan is áteshetett bővítésen, beépítésre kerülhetett villanytűzhely, klímaberendezés, átforgathattak egy sarokkádat, vagy például felkerülhetett egy lámpatest olyan helyre, ahova az nem kerülhetne. A hálózat állapota romolhatott, egy kötés meglazulhatott, a szigetelések megsérülhettek, egy dugaszolóaljzat életveszélyessé válhatott. Vagyis ami nem új építés, és nem nevezhető „új lakásnak” ott mindenképpen javasolja a felülvizsgálatot a cikk szerzője, hozzáfűzve: egy 20-30 éves ingatlannál nem lehet kérdéses a felülvizsgálat szükségessége.

Mi történik, ha szükséges lenne, de elmarad a felülvizsgálat?

A felülvizsgálat elmulasztásának nincs konkrét jogszabályi szankciója, és az is egyértelmű, hogy ennek hiányában az adásvételi szerződés sem lesz érvénytelen. 

Ugyanakkor közvetlen szakági szankció hiányában is fennáll a polgári jogi felelősség az eladók, bérbeadók esetében. A kialakult bírósági gyakorlat szerint használt dolog – így például házas ingatlan – adásvétele esetén is fennáll az eladó helytállási kötelezettsége, ilyenkor azonban a jogi értelemben vett hibás teljesítés szempontjából

az a kiindulópont, hogy a vevő a használtság ismeretében vette meg a dolgot, ezért számítania kell arra, hogy abban a természetes elhasználódásból származó hibák lehetnek.

Mindazon köznapi értelemben vett hibák, amelyek a használtság következményei, a vevő terhére esnek. Családi házzal beépített ingatlan eladása esetén szerződéses tulajdonság, hogy a lakóépület a korának és az abból következő műszaki állapotának megfelelő mértékben legyen rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban. 

Viszont ha a birtokbaadást követően bekövetkezik valamilyen elektromos kár, akkor

felmerülhet, hogy a felülvizsgálat eredményének ismeretében elkerülhető lett volna-e a káresemény.

Ha a szakértői vélemény szerint egyértelmű a hiba oka, amely egy szakmailag megfelelő felülvizsgálat esetében kiderülhetett volna, akkor akár a kár megtérítése is kérhető az eladótól.

A témakörben még több fontos információt tartalmaz az Építésijog.hu cikke, mely IDE KATTINTVA érhető el.