Új településrendezési és településképi szabályok léptek hatályba 2021 júliusától

2021.07.21

Az Országgyűlés a településtervezéssel összefüggő egyes törvények módosításáról szóló 2021. évi XXXIX. törvénnyel átfogó módosításokat vezetett be. Az új jogszabállyal több, mint harminc törvényt módosítottak, amelyek közül a településrendezés szempontjából a legfontosabb az Építési törvény (Étv.) jelentős módosítása. Cikkünkben bemutatjuk a településkép-védelmi eljárások alapját átalakító rendelkezéseket is.

Új tervtípusokat vezetnek be 

A jogszabálymódosítás indokolása szerint a változások célja, hogy az építésügyi szabályozás ésszerűsítése részeként a helyi építési szabályzat elkészítési rendjét és tartalmi elemeit is egyszerűsítsék. Ez tehát az építésügyet érintő, az elmúlt években tapasztalható egyszerűsítési folyamat következő lépése, amely a településrendezési dokumentumok és eszközök számát és rendszerét is jelentősen érinti, megváltoztatja. 

Az egyszerűsítési folyamat a településrendezésben első lépésként a tervdokumentumok számának csökkentésével valósul meg, vagyis a jelenlegi rendszer szerinti településenkénti négy dokumentumot (településfejlesztési koncepció, integrált településfejlesztési stratégia, településszerkezeti terv és helyi építési szabályzat) két dokumentum váltja majd fel: 

- a településfejlesztési terv, illetve 
- a településrendezési terv. 

A településrendezés új szabályai alapján a jövőben a településeken egy fejlesztési és egy rendezési típusú terv fog készülni. A két dokumentum közös neve településterv lesz. Az új meghatározások miatt megszűnik a településrendezési eszköz  fogalma is.

A törvénymódosítások végrehajtására külön kormányrendeleteket kell még elfogadni, amelyek tartalmazzák majd a településtervek részletes tartalmi követelményeit, véleményezésük és elfogadásuk rendjét.

A településfejlesztési terv és a településrendezési terv

Az önkormányzat a település fenntartható és gazdaságos fejlesztése és üzemeltetése érdekében – a korábban alkalmazott településfejlesztési koncepció és integrált településfejlesztési stratégia helyett – településfejlesztési tervet kell, hogy készítsen, amely egy integrált, stratégiai és területi alapú fejlesztési dokumentum. 

Az Étv. meghatározza a településfejlesztési terv átfogó tartalmi követelményeit. A településfejlesztési tervben az önkormányzat a rövid, közép- és hosszútávú fejlesztési szándékait foglalja rendszerbe. Ennek keretében a dokumentum meghatározza a település jövőképét, az annak megvalósítása érdekében meghatározott integrált fejlesztési célokat és ezek eléréséhez szükséges feladatokat, valamint ezen feladatokhoz rögzített fejlesztési akcióterületeket is. A településfejlesztési tervet a települési önkormányzat képviselőtestülete (közgyűlése) normatív határozattal állapítja majd meg.

Az Étv. módosított normaszövegét nézve szembetűnő, hogy

a településrendezésben egyre nagyobb hangsúlyt kap a fenntartható fejlődés és a zöldinfrastruktúra fejlesztése.

Ennek érdekében a településrendezés feladatai között – az építés helyi rendjére vonatkozó szabályok megállapítása mellett – megjelenik a fenntartható fejlődés térbeli-fizikai kereteinek meghatározása és a zöldinfrastruktúra biztosítása is.

A településfejlesztési tervben foglaltakkal összhangban a önkormányzat településrendezési tervet készít, mely a települési önkormányzatok esetében:
- a helyi építési szabályzat  (HÉSZ),
- a fővárosban a fővárosi rendezési szabályzat  (FRSZ), a Duna-parti szabályzat  (DÉSZ) és a Városligeti építési szabályzat  (VÉSZ),
- a fővárosi kerületekben pedig a kerületi építési szabályzat (KÉSZ). 

Az építés helyi rendjének szabályozása tekintetében nincs nagy változás az eddig megszokott rendszerhez képest, attól eltekintve, hogy teljesen megszűnik a településszerkezeti tervforma, a fővárosban pedig megszűnik a fővárosi településszerkezeti terv (TSZT), és ezzel párhuzamosan megszűnik a területfelhasználási egység fogalma is. 

A helyi építési szabályzatok részét fogja képezni továbbra is a szabályozási terv, amely az építés helyi rendjének, szabályainak vizuális, térképi megjelenítését szolgálja. 

Érdemes megemlíteni, hogy alapesetben egy településen csak egy helyi építési szabályzat lehet érvényben, kivéve a fővárosban, ahol a főváros mérete és sajátosságai okán továbbra is lehet több helyi (kerületi) építési szabályzatot készíteni.

A településrendezési tervnek és a településfejlesztési tervnek egymással összhangban kell készülnie, módosításuk is alapvetően egy időben történhet, kivéve, ha a képviselőtestület úgy dönt, hogy a településrendezési terv módosítása nem indokolja a településfejlesztési terv módosítását is.

A településrendezési terveket a települések képviselőtestületei (közgyűlései) rendelettel fogadják el, amelyeknek részét képezi a térképi munkarész. A módosuló Étv. meghatározza a településrendezési terv minimális kötelező tartalmi elemeit, amelyek részletesen a törvény végrehajtására kiadott kormányrendelet(ek)ben fognak majd megjelenni.

Az Étv.-ből kivezetett településszerkezeti terv szükségessé teszi az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendeletben (OTÉK) meghatározott településrendezési követelmények felülvizsgálatát is, melynek során az Étv-hez igazodva a területfelhasználási egységek helyett az építési övezeteket és övezeteket határoznak majd meg.

Új fogalmak a településrendezésben

Az új tervtípusok mellett új fogalmakkal is bővült az Étv., illetve sokat közülük pontosítottak, kiegészítettek az eltelt évek tapasztalatai alapján. A módosítás nyomán az Étv.-ben és a többi módosuló jogszabályban is következetesen átvezetik az új fogalmakat, tervtípusokat.

Az építési terület fogalmát felváltja a Fejlesztési terület fogalma, mely a településen belül lehatárolt rövid-, közép- és hosszú távú fejlesztési célok megvalósítását szolgáló terület. Ehhez kapcsolódóan meg kell határozni a fejlesztési célhoz rendelt, a fejlesztési cél eredményét jelző mérőadatot, a Fejlesztési céladatot is.

További új fogalom a Településrendezési illeszkedés követelménye és a Települési zöldinfrastruktúra fogalma is. Az Építésijog.hu oldalon ehhez a témához kapcsolódik az Új fogalom az Étv-ben: településrendezési illeszkedés követelményei című cikk.

Az egyszerű bejelentések követelményeinek változása

Az egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységek során a helyi építési szabályzatokból (HÉSZ)  figyelembe vehető rendelkezéseket, vagyis az Étv. 13. § (2) bekezdése alapján kijelölt előírásokat nevezzük „csonka HÉSZ”-nek. Ez nem jogszabályi fogalom, de a gyakorlatban alkalmazott meghatározása annak a jelenségnek, hogy a HÉSZ bizonyos rendelkezései kikerültek a kötelező alkalmazási körből. 2021. július 1. napjától az egyszerű bejelentésekre vonatkozó szabályrendszer is módosul.

Tekintettel arra, hogy a helyi építési szabályzatok sok esetben nem, vagy eltérően szabályozták azon elemeket, amelyeket az egyszerű bejelentések esetében a jogalkotó kötelezően figyelembe veendő előírásnak szánt, így 2021. július 1-jétől az egyszerű bejelentésekre vonatkozó kötelező előírások önálló felsorolása helyett

az Étv. a helyi építési szabályzatok tartalmára előírt minimális követelményeket rögzíti. Az ezen felül meghatározott egyéb előírások alól továbbra is felmentést kapnak az egyszerű bejelentéssel építkezők. 

Az eddigi „csonka HÉSZ”  jogalkalmazási gyakorlata és a jövőben az Étv. által a HÉSZ-ekre előírt minimális tartalmi követelmények előírása között aprónak tűnő, de mégis jelentős különbségek vannak. Az eltéréseket és ezek jelentőségét az Építésijog.hu Új „csonka HÉSZ” az egyszerű bejelentéseknél című cikkében foglaltuk össze.

Az építkezés feltételeként már nem kell minden esetben „leadni” a telek egy részét

Sok építtetőnek okoz bosszúságot, hogy szabályozási vonal található a telkén, főleg akkor, amikor az önkormányzat is tudja, hogy belátható időn belül nem fog utat, utcabővítést kialakítani. A 2021. évi XXXIX. törvény ezt a helyzetet is rendezi: a kiszolgáló út célját szolgáló szabályozási vonallal érintett építési telek – a telekméretre vonatkozó speciális előírás mellett – a lakó és üdülő rendeltetéssel érintett építésügyi hatósági eljárások és az egyszerű bejelentések tekintetében rendezettnek minősülnének. Ez azt jelenti, hogy

nem kell ténylegesen meg is valósítani az útlejegyzésekhez szükséges telekalakításokat ahhoz, hogy megkezdhessük az építkezést. 

A beépítési paramétereket és egyéb szabályokat is az elvi szinten „kialakított” telekre kell meghatározni, és az építkezés végrehajtható. Amennyiben ezután bármikor az önkormányzat a szabályozást végre kívánja hajtani (vagy önként az építtető ezt elősegíti), akkor ezt a telekrészt megveszi a tulajdonostól, avagy kisajátítja. 

Az is bizonyos, hogy az önkormányzatoknak újra kell gondolniuk e téren a településrendezési stratégiájukat, mivel elképzelhető, hogy egyes kiszolgáló utak akkor fognak csak megvalósulni, ha abban az önkormányzat tevékenyen és aktívan részt vesz (és hangsúlyozottan anyagi áldozatot is hoz). Az építkezés mielőbbi megkezdése miatt ugyanis az építtetők 2021 júliusától már nem minden esetben kényszerülnek arra, hogy ingyenesen átadják az ingatlanuk egy részét a közúthoz, hanem megvárhatják, ameddig az önkormányzat hajlandó fizetni érte.

Vannak olyan esetek, amikor az építtető érdeke is a kiszabályozás vagy azért, mert csak a közterület igénybevételével tud építeni, vagy azért, mert így tudja biztosan alkalmazni a helyi építési szabályzat erre vonatkozó kedvezményes előírásait. Ezeket a kérdéseket a 2021 júliusától a telken áthaladó szabályozási vonal már nem akadályozza az építkezést  című cikkben fejtjük ki részletesebben.

Megszűnik a polgármesterek településkép-érvényesítő hatósági hatásköre

A településtervezéssel összefüggő egyes törvények módosításáról szóló 2021. évi XXXIX. törvény a Településképi törvényt (2016. LXXIV. törvény) is alapjaiban érintette. Az önkormányzat településkép-érvényesítő eszközei tekintetében eddig a polgármester rendelkezett hatósági hatáskörrel. A településképi véleményezés, a településképi bejelentés, valamint a kötelezési eljárás, de a szakmai konzultációk tekintetében is a jogosult a polgármester volt a Településképi törvény felhatalmazása alapján.

2021. július 1-jétől a hatáskör címzettje az önkormányzat, illetőleg annak képviselő-testülete (közgyűlése) lesz. Sok képviselőtestületi hatáskörhöz hasonlóan ez is átruházható, amelyet a képviselőtestületnek a településképi rendeletben kell megtennie. Tehát adott esetben, ha ezt a hatáskört a képviselőtestület a polgármesterre ruházza át, a gyakorlati szempontokat tekintve az eljárásokat a korábbiakhoz hasonlóan kell majd lefolytatni. Azonban ha ilyen hatáskör-átruházás nem történik, és az önkormányzat a településkép-érvényesítő eszközökkel rendelet útján élni kíván, akkor egyes ügyeket kizárólag az aktuális testületi üléseken lehet majd elbírálni.

Bár a 2021. évi XXXIX. törvény rendelkezései 2021. július 1. napjával hatályba lépnek, a Településképi törvény átmenti rendelkezése 2021. október 31-ig ad időt a képviselőtestületeknek a megváltozott településképi hatáskörök átvezetésére, és ezzel az új településképi rendeletek elfogadására. Kérdés ugyanakkor: a jelenleg hatályos településképi rendeletek a polgármester hatáskörén alapulva addig alkalmazhatók-e, vagy a törvény erejénél fogva hatályukat veszítik? Az Építésijog.hu válaszát az Október 31-ig kell megalkotni az új településképi rendeletet című cikkben fejtjük ki.

Fontos kiemelni, hogy

a hatáskörváltozás a településképi döntések jogorvoslati rendszerében is változást eredményezhet.

Ha első fokon nem a képviselőtestület jár el az ügyben, úgy a döntés ellen továbbra is a képviselőtestülethez benyújtott fellebbezéssel lehet élni. Ha azonban a testület saját hatáskörében jár el, illetve dönt, akkor jogorvoslat miatt már közvetlenül csak az illetékes bírósághoz lehet majd fordulni.

A helyi építési szabályzatot sértő esetekben is eljárhat az önkormányzat 

Az Építésijog.hu oldalon a Jelentős változások a településképi jogszabályokban című tájékoztatóból megismerhető az is, hogy 2021. július 1-jétől – a rendeltetésmódosítási engedélyhez kötött eseteket kivéve – a rendeltetésmódosítás, valamint a rendeltetési egységek számának megváltozását jelentő rendeltetésváltozások már csak településképi bejelentés után hajthatók végre. A településképi bejelentéshez kötés minden települési önkormányzatnak kötelező lesz, emiatt pedig

a településképi követelményeket sértő, illetve településképi bejelentést elmulasztó ingatlantulajdonosokkal szemben a településképi kötelezés eszközével is élhet az önkormányzat.

Rendkívül fontos új elem, hogy a rendeltetésváltozás esetén a helyi építési szabályzatban foglaltakat megsértő esetekben is felléphet az önkormányzat, és a jogkövető magatartásra irányuló eredménytelen felhívás után a településképi kötelezéssel szerezhet érvényt az előírásoknak. Korábban ilyen jellegű eljárást, kötelezést kizárólag a településképi követelményeket sértő esetekben lehetett foganatosítani, és a helyi építési szabályzatokban a rendeltetésekre előírt szabályokat nem lehetett megkövetelni. 

A polgármesternek korábban nem volt hatásköre a helyi építési szabályzat megkövetelésére, az építésügyi hatóság értelmezése szerint pedig építési munkával nem járó cselekmények esetében – szintén hatáskör hiányában – nem járhat el (annak ellenére, hogy az előírás a helyi építési szabályzatban szerepelt, mely az építés helyi rendjét és szabályait hivatott deklarálni).

Dr. Jámbor Attila
ügyvéd, az Építésijog.hu portál szerkesztője

Baksa Lajos
településmérnök, főtanácsos, településrendezési csoportvezető

Baksa-Valánszki Sára
településmérnök, szakmai tanácsadó

(A cikk eredetileg az Építési Megoldások szaklap 2021/2. "Lakóházépítési Megoldások" témájú számában jelent meg.)