Ha csökken a lakásáfa, többen vesznek új lakást

2021.09.22

Ha megszűnik a lakásáfa-kedvezmény, akkor inkább a magánerős építkezések felé fordul az otthonteremtől érdeklődése. És persze gyakran újszerű állapotban lévő használt lakást érdemesebb venni, mint új építésűt.

13 százalékkal több lakás épült az idei év első félévében, mint tavaly ilyenkor. Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonosa ennek kapcsán – a lapunkhoz is eljuttatott közleményben – arra hívja fel a figyelmet, hogy bár ez a szám kedvezőnek látszik, érdemes megnézni, hogy mi áll mögötte.

Ingatlanfejlesztések esetében ugyanis nem szabad arról elfeledkezni, hogy azok nem negyedévekben mérhetők, hanem legalább egy kétéves időszak az, amíg egy ingatlanfejlesztés lezajlik, vagyis a tervezőasztaltól indulva két év mindenképpen eltelik, míg eljut a megvalósításig. Ugyanez egyébként igaz a családi házak esetében is, tehát itt is legalább másfél-két év telik el az építési engedély megszerzésétől addig, amíg a földhivatal bejegyzi, a használatbavételi engedélyt megkapja az ingatlan.

A most megmutatkozó növekedés tehát leginkább a 2019-ben indult fejlesztések eredményeit mutatja. Ebből a járvány időszakára, illetve ezzel összefüggésben a Covid utáni helyzetre vonatkozóan nem érdemes következtetéseket levonni, hiszen a változás nem ezzel áll összefüggésben, hanem sokkal inkább az adókörnyezettel, támogatásokkal – figyelmeztetett a szakértő.

Balla Ákos szerint ha arra vagyunk kíváncsiak, hogy milyen hangulat, milyen kereslet jellemző ma a piacon, akkor sokkal fontosabb az építési engedélyek számát figyelni, nem pedig a beruházások befejezését. Itt azt látjuk, hogy az építési engedélyek, valamint az egyszerű bejelentések számának alakulása is jelentős, 22 százalékos növekedést mutat.

Ennek kapcsán a szakértő arra hívta fel a figyelmet, hogy az építési engedélyek száma jellemzően akkor indul növekedésnek, amikor kedvező a környezet, ezen belül elsősorban az adókörnyezet. Az elmúlt években kifejezetten támogatott volt a lakásépítés, gondoljunk csak egyfelől az 5 százalékos áfára, másfelől a családtámogatási lehetőségekre és a kedvező hitelekre.

Ha a 2018-2019-ben megszerzett építési engedélyeket nézzük, akkor azt látjuk, hogy az akkor építkezést tervező beruházók még 5 százalékos áfával számoltak, ezért nagyon aktív volt akkoriban a piac. Viszont, amikor a csökkentett áfa határideje közeledett, akkor egyre visszafogottabbá vált, mivel a 2020-as évben már mindenki a 27 százalékos áfával tervezett.

Tavaly azonban meghosszabbították a kedvezményes, öt százalékos áfa lehetőségét, aminek hatása most válik érezhetővé, ugyanúgy, ahogy a magánembereknek adott kedvezmények hatása is. Az építési engedélyek, bejelentések változása tehát elsősorban arra mutat rá, hogy kedvezőbbé vált az adókörnyezet – mutat rá a szakértő.

A KSH adataiban egyébként ott is tetten lehet érni az adóváltozások hatását, hogy

amikor az 5 százalékos, kedvezményes áfa körül megjelent a bizonytalanság, akkor a beruházásokat nagyobb számban magánszemélyek indították, tehát több magánberuházású családi ház épült, mint társasház.

Amikor viszont ismét kitisztult az kép az áfakedvezményt illetően, akkor megint beléptek a beruházók a piacra. Ennek köszönhető, hogy megint jelentős a vállalkozók szerepvállalása az építkezéseknél.

Összességében tehát az elmúlt időszakban tiszta kép rajzolódott ki arról, hogy mi mozgatja a piacot: egyértelmű az áfa hatása, valamint az, hogy a lakosságnak adott kedvezmények meghozzák a magánberuházók kedvét is az építkezésekhez.

Balla Ákos szerint emellett érdemes figyelembe venni azt is, hogy 2020-ban szigorúbb energetikai szabványra való átállásra került volna sor, de sok beruházás nem készült el időben, így nem tudott volna megfelelni az előírásoknak. Emiatt kitolták a szigorúbb követelmény bevezetésének határidejét, a szakértő szerint nagyon helyesen, így ezek a beruházások most célba tudtak érni.

Árak és építési költségek

Ami pedig kialakult árakat illeti, azokat alapvetően a kivitelezési költségek alakulása mozgatják. Ez egyébként azt is jelenti, hogy jelenleg több építési lokációban sem éri meg ingatlanfejlesztéssel foglalkozni, illetve a magánszemélyeknek újépítésű ingatlant vásárolni, olyannyira magasra kúsztak a kivitelezési költségek. A vevőknek sok esetben jobban megéri most egy újszerű, magas minőségben kivitelezett használt lakást vásárolni, mint újat. A megemelkedett kivitelezési költségeket pedig csak néhány jobb lokáció bírja el – tette hozzá a szakértő.

A kormány intézkedéseinek hatására ugyan tompításra kerül az idei évben az eddig folyamatosan jelentkező áremelkedés, de ez nem jelenti azt, hogy vissza fognak állni a kivitelezési költségek az egy évvel ezelőtti szintre. Balla Ákos becslése szerint a korábbi években megszokotthoz képest mintegy harmadával magasabb kivitelezési költések lesznek jellemzőek ezután is, annál is inkább, mivel az építőiparban mostanában beinduló „fehéredés” is az árak emelkedésének irányába hat.

(Kép: Jens Neumann, pixabay.com)